本報記者 王麗新
當(dāng)下,房地產(chǎn)市場仍在低迷中徘徊,市場信心修復(fù)仍需時間,但北京、廣州以及部分強(qiáng)二線城市有望在政策暖風(fēng)中率先修復(fù)。
5月16日,克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,4月份全國50個城市開盤去化率跌至29%,較3月份下降6個百分點(diǎn),其中,六成以上城市開盤去化率環(huán)比下滑。不過,在不足四成新房開盤去化率環(huán)比上升的城市中,一是北京、廣州房地產(chǎn)市場有序復(fù)蘇,去化率企穩(wěn);二是多個城市受成交結(jié)構(gòu)性因素影響,去化相對較好的主城區(qū)推盤項目大幅增多,結(jié)構(gòu)性拉升全市平均去化率。
“經(jīng)過深度調(diào)整,房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)一些疲態(tài),疊加疫情影響及房企融資渠道受阻,新房降價銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示,不過,2022年開年房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)了去年四季度的調(diào)整方向,隨著信貸政策逐步穩(wěn)定,若疫情轉(zhuǎn)好,市場有望修復(fù)。
長三角樓市復(fù)蘇進(jìn)程緩慢
從克而瑞研究中心數(shù)據(jù)來看,2022年超過45個城市受到疫情影響,其中近七成位于環(huán)渤海和長三角。4月份,長三角20個重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降69%,較3月份累計降幅擴(kuò)大了11個百分點(diǎn),上海、杭州、蘇州等五城線下銷售基本停滯。
“合肥、寧波等長三角地區(qū)二線城市房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷,去化率明顯回落,例如寧波4月份新盤平均去化率由上月的47%回落至27%,環(huán)比下降20個百分點(diǎn)。”克而瑞在報告中表示,杭州、寧波、合肥等市場明顯轉(zhuǎn)弱,表現(xiàn)為買新房熱情下降,外圍區(qū)域去化普遍艱難。即便周末特價房項目成交有所增加,但整體收效甚微。
“受疫情影響,房企供貨節(jié)奏放緩,即便有些項目拿到了預(yù)售證,但在實(shí)際操作中卻難以蓄客,案場客戶到訪量明顯下降,多數(shù)項目認(rèn)籌不足。”某房企營銷負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者直言,從成交情況來看,剛需相對成交較快,但對部分改善型客戶來說,其名下二手房難以出售,就無法籌錢買新房,有的業(yè)主購房周期甚至超過半年。
該人士進(jìn)一步稱,即便開發(fā)商積極自救,在部分銷售不暢的城市推出八二折特價房,每平方米普遍降價500元至1000元,到訪客戶轉(zhuǎn)化率也很低,有的甚至不足6%。
部分一二線城市率先回穩(wěn)
整體來看,全國多個典型城市樓市成交都呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特點(diǎn),一是部分一二線城市開盤去化率有所提升;二是多數(shù)城市中主城區(qū)樓盤銷量較高。
以北京為例,克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,4月份北京開盤去化率穩(wěn)步提升至45%,環(huán)比增加15個百分點(diǎn),部分價格倒掛樓盤“日光”。4月12日,東城區(qū)的天壇府加推240套,售價12.8萬元/平方米,開盤當(dāng)天認(rèn)購231套,去化率高達(dá)96%。
此外,廣州房地產(chǎn)市場緩慢復(fù)蘇,4月份,廣州開盤去化率回升至21%,環(huán)比增加2個百分點(diǎn)?傮w而言,中高端需求堅挺,部分價格標(biāo)桿項目去化優(yōu)異。4月16日,萬科金域曦府、和樾府兩大價格標(biāo)桿項目均少量加推大戶型產(chǎn)品試探市場,售價6.2萬元/平方米至6.7萬元/平方米,較上批次售價略有上漲,去化率分別達(dá)到88%和70%。
在克而瑞看來,廣州、深圳、蘇州、武漢等一線及強(qiáng)二線城市經(jīng)濟(jì)基本面相較優(yōu)質(zhì),人口吸附能力強(qiáng)勁,市場需求及購買力均有較強(qiáng)支撐,房地產(chǎn)市場有望在三季度觸底回穩(wěn)。
“當(dāng)前,部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)節(jié)奏加快,購房者置業(yè)情緒有所修復(fù),這類城市房地產(chǎn)市場有望率先企穩(wěn),但大多數(shù)城市預(yù)期仍較弱,短期難以明顯改善,疊加去年銷售量整體基數(shù)較高影響,全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大!敝兄秆芯吭褐笖(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向《證券日報》記者表示,短期來看,需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化完善,近日央行、銀保監(jiān)會釋放積極信號,下調(diào)首套房房貸利率下限,各地首套房貸利率仍有較大下調(diào)空間,隨著政策逐漸顯效,市場信心有望逐步修復(fù),但短期市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。
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