山東省人民政府令
第317號
《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》已經(jīng)2018年5月3日省政府第6次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2018年7月1日起施行。
省長 龔正
2018年5月29日
山東省物業(yè)服務收費管理辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進經(jīng)濟社會健康穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動。
本辦法所稱物業(yè)服務收費，包括物業(yè)公共服務費、機動車停放費和其他服務收費。
第三條 省人民政府價格主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門按照價格管理權限，負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門和其他有關部門按照各自職責，做好物業(yè)服務收費管理的相關工作。
第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務質量相適應的原則，并按照不同物業(yè)的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
第五條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)管理部門或者住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）制定基準價及其浮動幅度，報本級人民政府批準后向社會公布執(zhí)行。
實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務成本變動等情況適時調整。
第六條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)通過物業(yè)服務合同約定。
鼓勵、支持業(yè)主或者物業(yè)使用人通過公平競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務內容、服務質量和收費標準、收費方式等。
第二章 物業(yè)公共服務費
第七條 本辦法所稱物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
第八條 普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的物業(yè)公共服務費實行市場調節(jié)價。
第九條 普通住宅前期物業(yè)公共服務費應當根據(jù)物業(yè)服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
普通住宅前期物業(yè)服務等級標準由設區(qū)的市人民政府物業(yè)主管部門會同價格主管部門制定并向社會公布。
第十條 普通住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業(yè)服務方案，選擇物業(yè)服務等級，依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，并于合同簽訂之日起十日內報送所在地價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。
第十一條 物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等，應當在前期物業(yè)服務合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含物業(yè)公共服務費的內容。
第十二條 因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價變動范圍內作相應調整。
因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當將真實、完整的物業(yè)服務成本向業(yè)主公開，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。
物業(yè)服務企業(yè)應當在調整物業(yè)公共服務費標準之日起十日內向所在地價格主管部門備案。
第十三條 普通住宅物業(yè)公共服務費按房屋產(chǎn)權建筑面積計收。已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書載明的房屋建筑面積計收；未辦理房屋權屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。
普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業(yè)公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用于居住的除外。
第十四條 房屋以及車庫、儲藏室依法改變設計用途用于餐飲、培訓等經(jīng)營的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意并辦理相關手續(xù)，其物業(yè)公共服務費參照經(jīng)營性用房標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。
第十五條 業(yè)主應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)公共服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務費的，從其約定。
經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務企業(yè)可以預收物業(yè)公共服務費，但預收時間不得超過半年；物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人對預收時間另有約定的，從其約定。
物業(yè)產(chǎn)權發(fā)生轉移的，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)公共服務費。
第十六條 因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業(yè)公共服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業(yè)服務企業(yè)。
前款規(guī)定的物業(yè)公共服務費減免比例，屬于普通住宅前期物業(yè)的，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門確定；屬于其他物業(yè)的，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商確定。
第十七條 普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。
其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務費收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。
第十八條 物業(yè)尚未出售、出租或者因建設單位的原因未按時交付物業(yè)買受人的，物業(yè)公共服務費由建設單位交納。
符合交付條件的物業(yè)，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務費自建設單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。
第三章 機動車停放費
第十九條 本辦法所稱機動車停放費，是指在物業(yè)管理區(qū)域內租賃建設單位的車位、使用物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位、占用業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車，由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費。
第二十條 普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業(yè)停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業(yè)的機動車停放費實行市場調節(jié)價。
第二十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人以及其他承租人租賃建設單位的車位，應當交納車位租賃費。
普通住宅的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內約定；其他物業(yè)管理區(qū)域的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)約定。
第二十二條 車位租賃費由建設單位收取。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委托合同；未簽訂書面委托合同的，物業(yè)服務企業(yè)不得收取。
第二十三條 使用物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位，物業(yè)服務企業(yè)提供相應服務的，車位使用人應當交納停車服務費。
普通住宅前期物業(yè)停車服務費標準，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內約定；其他物業(yè)管理區(qū)域的停車服務費標準，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)約定。
車位未停放機動車的，免收停車服務費。
第二十四條 對占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的，可以收取車位場地使用費。
普通住宅前期物業(yè)收取車位場地使用費的，其具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內確定；其他物業(yè)管理區(qū)域收取車位場地使用費的，其收費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會確定。
第二十五條 停車服務費由物業(yè)服務企業(yè)收取，車位場地使用費可以由物業(yè)服務企業(yè)代為收取。
長期使用物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位，或者長期占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的，可以按月收取停車服務費或者車位場地使用費；臨時停放機動車的，可以按小時收取，但停放未超過二小時的應當免費。
第二十六條 對進入物業(yè)管理區(qū)域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務期間的機動車，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。
第四章 其他服務收費
第二十七條 本辦法所稱其他服務收費，是指除物業(yè)公共服務費、機動車停放費之外，由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務并收取相應的費用，以及涉及物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主或者物業(yè)使用人的其他收費。
第二十八條 其他服務收費實行市場調節(jié)價，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人以及其他有關單位、人員協(xié)商約定；國家、省對其他服務收費規(guī)定實行政府指導價或者實行其他管理方式的，依照其規(guī)定執(zhí)行。
第二十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意，并依法辦理有關手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在物業(yè)服務合同中約定。
第三十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務費。屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務費。
物業(yè)服務企業(yè)代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費的扣除比例由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門確定。
第三十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)進行室內裝修產(chǎn)生建筑垃圾的，應當按照物業(yè)服務企業(yè)指定的地點存放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)對人員、機動車實行出入管理的，應當為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
物業(yè)服務企業(yè)提供前款之外的其他通行設備的，可以收取適當?shù)馁M用，但應當由業(yè)主、物業(yè)使用人自愿選擇，物業(yè)服務企業(yè)不得強制收取費用。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)可以按照與業(yè)主或者物業(yè)使用人的約定，提供機動車看管、家政服務等特約服務并收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據(jù)服務內容、服務質量協(xié)商確定。
第三十四條 供水、供氣、供電、供暖和通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位以及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位以及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位以及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。
第三十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備在保修期限內的，維修養(yǎng)護費用由建設單位負擔；超過保修期限的，其維修、更新和改造費用應當通過專項維修資金予以列支。
第五章 監(jiān)督管理
第三十六條 縣級以上人民政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務收費成本調查和價格監(jiān)測制度，及時查處物業(yè)服務收費違法行為。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件和其他資料，不得弄虛作假。
第三十七條 縣級以上人民政府物業(yè)主管部門應當會同價格主管部門和其他有關部門，建立物業(yè)服務質量評價體系和服務等級動態(tài)調整機制，對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業(yè)服務企業(yè)進行重點監(jiān)督檢查，并可以采取限期整改、降低收費標準等措施。
物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格遵守價格法律、法規(guī)，全面履行物業(yè)服務合同，保證服務質量與收費標準質價相符。
第三十八條 物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據(jù)、舉報投訴電話等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，并不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務保證金、押金等應當符合有關規(guī)定，并不得以保證金、押金等形式變相收費。
第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同和本辦法規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕交納。
物業(yè)服務企業(yè)依照約定履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費用。未按照合同約定交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以通過訴訟等方式依法追繳。
第四十一條 建立物業(yè)服務收費糾紛調處機制。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間對物業(yè)服務收費有爭議的，可以向縣級以上人民政府價格主管部門申請調解處理。價格主管部門接到申請后，應當及時進行調解處理。
第四十二條 建立物業(yè)服務收費信用管理體系。物業(yè)服務企業(yè)有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為的，納入失信企業(yè)名單并給予相應懲戒；業(yè)主或者物業(yè)使用人有惡意拖欠物業(yè)服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄。
第四十三條 建立物業(yè)服務收費投訴舉報處理機制。對因物業(yè)服務收費引起的投訴舉報，由縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門按照各自職責依法處理。
第六章 法律責任
第四十四條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已規(guī)定法律責任的，從其規(guī)定；法律、法規(guī)未規(guī)定法律責任的，依照本辦法的規(guī)定實施處罰。
第四十五條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未將前期物業(yè)服務合同或者調整后的物業(yè)服務收費標準報送備案，或者未按規(guī)定公示物業(yè)共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第四十六條 違反本辦法規(guī)定，因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因造成配套設施設備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準，致使物業(yè)公共服務費減免，建設單位未按照規(guī)定將差額部分補償給物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處二萬元以上五萬元以下罰款。
第四十七條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定程序調整普通住宅前期物業(yè)公共服務收費標準，或者未按照規(guī)定使用、管理物業(yè)共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十八條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定免費配備出入證件的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第四十九條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由縣級以上人民政府價格主管部門依照價格法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
�。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；
�。ǘ┑陀诜⻊盏燃墭藴侍峁┓⻊詹⑹召M的；
�。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
�。ㄋ模⿵娭苹蛘咦兿鄰娭品⻊詹⑹召M的；
�。ㄎ澹┻`反有關規(guī)定以保證金、押金等形式變相收費的；
�。┎话凑找�(guī)定實行明碼標價的；
�。ㄆ撸┢渌`反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。
第五十條 違反本辦法規(guī)定，縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
�。ㄒ唬┪窗凑找�(guī)定制定和調整物業(yè)服務收費標準的；
�。ǘ┪窗凑找�(guī)定建立物業(yè)服務質量評價體系和服務等級動態(tài)調整機制，并實施物業(yè)服務收費監(jiān)督管理措施的；
�。ㄈ┪窗凑找�(guī)定建立物業(yè)服務收費糾紛調處機制、信用管理體系和投訴舉報處理機制的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。
第七章 附則
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)之外的其他管理人提供物業(yè)服務的，其收費參照本辦法執(zhí)行。
第五十二條 本辦法自2018年7月1日起施行。
分送：省委書記、副書記、常委，省長、副省長。各市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業(yè)，各高等院校。省委各部門，省人大常委會辦公廳，省政協(xié)辦公廳，省監(jiān)委，省法院，省檢察院。各民主黨派省委，省工商聯(lián)。
山東省人民政府辦公廳2018年5月29日印發(fā)
